Immobilien in Deutschland und Polen

Sehr geehrte Damen und Herren,

in dieser Rubrik erläutern wir Ihnen wichtige Details zum Thema: Immobilienkauf in Deutschland und Polen.

Immobilienkauf in Deutschland

Wer darf kaufen?

Bürger aller Staaten, die mit der Bundesrepublik Deutschland ein Gegenseitigkeitsabkommen über den Immobilienerwerb geschlossen haben, dürfen Erst- und Zweitwohnsitze ohne Einschränkungen erwerben. Dies gilt für alle EU-Staaten (Sonderregeln gibt es jedoch für Dänen und Österreicher) sowie zum Beispiel für Schweizer oder Türken. Bindende Auskünfte hierzu erteilen die zuständigen Amtsgerichte.

Was gibt es eigentlich zu kaufen?

Auf dem Immobilienmarkt in Deutschland gibt es unterschiedliche Möglichkeiten des Erwerbs von Grundstücken und Immobilien.

– unbebaute Grundstücke mit Eigentumsland (mit und ohne Bauträgerbindung)
– unbebaute Grundstücke auf Erbbaupachtland (in der Regel von der Kirche vergeben und auf 99 Jahre festgeschrieben)
– bebaute Grundstücke auf Eigentumsland
– bebaute Grundstücke auf Erbbaupachtland
– Wohnungseigentum in einer Eigentümergemeinschaft
– Freizeitgrundstücke auf Eigentumsland
– Freizeitgrundstücke auf Pachtland (in der Regel von Vereinen vergeben, ein notarieller Kaufvertrag ist in diesem Fall nicht notwendig)
– Forst- und landwirtschaftliche Flächen (Achtung, es gibt teilweise Beschränkungen beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen durch Privatpersonen – Wir beraten Sie gerne!)
– Gewerbegrundstücke und Immobilien (für Einzelhandel, Großhandel etc.)

Für alle Erwerbsmöglichkeiten gilt jedoch eins: Lassen Sie sich von einem Fachmann Ihres Vertrauens beraten. Immobiliengeschäfte sind mit nicht unerheblichen Investitionen verbunden und somit existenziell wichtig!

12 wichtige Details beim Immobilienkauf in Deutschland

1. Der Kauf von Grundstücken (bebaut oder unbebaut), Eigentumswohnungen und Erbbaurechten ist notariell zu beurkunden. Das gilt bereits für Vorverträge oder Kaufoptionen.

2. Notare unterliegen strengem Standesrecht und sind unparteiisch. Sie prüfen den Kaufvertrag, belehren über Folgen und beantragen die Grundbucheintragung.

3. Das Grundbuchamt beim jeweils zuständigen Amtsgericht führt das Grundbuch. Es dokumentiert die Rechtsverhältnisse (Eigentümer, Hypotheken, Belastungen und Einschränkungen). Erbbaurecht und Wohnungseigentum haben eigene Grundbücher.

4. Kaufinteressenten können das Grundbuch jederzeit einsehen. Auf die Richtigkeit der Eintragungen ist Verlass (öffentlicher Glaube des Grundbuchs).

5. Ein Flurkartenauszug zur Überprüfung der Grundstücksgrenzen ist empfehlenswert. Diesen erhalten Sie beim jeweils zuständigen Katasteramt.

6. Die Einsicht in das Baulastenverzeichnis könnte ggfs. wichtig sein. Hier werden Baulasten wie z.B. Grenzbebauungen dokumentiert. Einen Überblick erhalten Sie bei der jeweils zuständigen Gemeinde.

7. Ein bestehendes Wohnobjekt sollte von einem Immobilienfachmann oder einem vereidigten Sachverständigen bewertet werden (Preis, Haustechnik, Reparaturstau, ggf. Denkmalschutzkosten).

8. Beim Erwerb eines großen Wohnobjekts oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses empfiehlt sich das Hinzuziehen von Immobilienfachleuten, Rechtsanwalt (Bau- und Mietrecht) und Steuerberater.

9. Die Finanzierung einer Immobilie ist ein ganz wichtiger Bestandteil beim Immobilienkauf. Hierbei gibt es große Unterschiede der jeweiligen Kreditinstitute. Achten Sie bitte darauf, dass Zins und Tilgung in einem angemessenen Verhältnis stehen. Ansonsten gibt es wohl möglich eine böse Überraschung. (Wir beraten Sie gerne)

10. Der notarielle Kaufvertrag sollte eingehend geprüft werden. Der Käufer sollte vertraglich absichern, dass ihm bei einer unverschuldeten Rückabwicklung keine Notar- und Grundbuchkosten entstehen.

11. Zahlung des Kaufpreises. Der Kaufpreis wird in der Regel auf ein Notaranderkonto eingezahlt. Die Auszahlung erfolgt erst, wenn alle Vorgaben lückenlos erfüllt sind. Andere Vereinbarungen, wie z.B. eine direkte Zahlung des Käufers sind möglich und auch kostengünstiger.

12. “Schnäppchen“ kann man bei Zwangsversteigerungen machen. Über Möglichkeiten und Termine informieren wir Sie gerne.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Notar- und Gerichtskosten: 1 % bis 1,5% vom Kaufpreis.

Grunderwerbsteuer: 5 % vom Kaufpreis
(regionale Unterschiede sind möglich)

Maklerprovision: 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis
(bei Kaufpreisen unter 50.000,- EUR sind Sonderregelungen möglich)

Weitere Kosten können für Immobiliengutachten entstehen.


Immobilienkauf in Polen

Wer darf kaufen?

Mit dem Beitritt Polen´s in die EU wurde im Jahr 2004 der Immobilienmarkt auch für ausländische Investoren und Privatpersonen geöffnet. Man unterscheidet jedoch zwischen dem genehmigungspfichtigen und dem genehmigungsfreien Erwerb von Immobilien.

Für EU-Bürger gilt seit 2009 grundsätzlich, dass der Immobilienerwerb (auch für einen Zweitwohnsitz) genehmigungsfrei ist. Seit dem 01.05.2016 können sogar landwirtschaftliche Flächen durch EU-Bürger genehmigungsfrei erworben werden. Sollte jedoch eine Genehmigung notwendig sein, ist diese beim zuständigen Innenminister einzuholen (Dieser benötigt dann innerhalb von 7 Tagen eine Kopie des Kaufvertrages).

Besonderheit: Ewiges Nießbrauchrecht

Das ewige Nießbrauchrecht ist eine in Deutschland unbekannte, aber rechtlich zulässige Form des Eigentumserwerbs. Es ist dem deutschen Erbbaurecht ähnlich. Hat aber einige grundsätzliche Unterschiede. Der Vertragspartner in Polen ist nicht die Kirche sondern der Staat Polen. Die Vertragslänge liegt zwischen 40 und 99 Jahren. 5 Jahre vor Ablauf kann eine Verlängerung beantragt werden. Die Entscheidung ist in der Regel positiv.

Ein großer Unterschied zum deutschen Erbbaurecht ist jedoch, dass das Grundstück vom ewigen Nießbrauchnehmer auch erworben werden kann. In einigen Eigentümergemeinschaften ist daher Bewegung kommen. Man kann davon ausgehen, dass mehr als 90 % aller Wohnungen in Polen in dieser Rechtsform geschlossen wurden.

Weiterhin ist zu erwähnen, dass Geschäfte in dieser Rechtsform von der Grunderwerbsteuer befreit sind!

Was gibt es eigentlich zu kaufen?

Auf dem Immobilienmarkt in Polen gibt es unterschiedliche Möglichkeiten des Erwerbs von Grundstücken und Immobilien. Wir bieten Ihnen vorrangig bebaute und unbebaute Grundstücke auf den Inseln Usedom und Wolin, sowie entlang der polnischen Ostseeküste bis hin nach Kolberg an. Sollten Sie andere Wünsche haben, sprechen Sie uns an. Wir haben gute Kontakte.

10 wichtige Details beim Immobilienkauf in Polen

1. Der Kauf von Grundstücken (bebaut oder unbebaut), Eigentumswohnungen und ewigen Nießbrauchrechten ist notariell zu beurkunden. Das gilt bereits für Vorverträge oder Kaufoptionen.

2. Notare unterliegen strengem Standesrecht und sind unparteiisch. Sie prüfen den Kaufvertrag, belehren über Folgen und beantragen die Grundbucheintragung.

3. Das Grundbuchamt beim jeweils zuständigen Amtsgericht führt das Grundbuch. Es dokumentiert die Rechtsverhältnisse (Eigentümer, Hypotheken, Belastungen und Einschränkungen). Erbbaurecht und Wohnungseigentum haben eigene Grundbücher.

4. Kaufinteressenten können das Grundbuch jederzeit einsehen.

5. Ein Flurkartenauszug zur Überprüfung der Grundstücksgrenzen ist empfehlenswert.

6. Ein bestehendes Wohnobjekt sollte von einem Immobilienfachmann oder einem vereidigten Sachverständigen bewertet werden (Preis, Haustechnik, Reparaturstau, ggf. Denkmalschutzkosten).

7. Beim Erwerb eines großen Wohnobjekts oder eines vermieteten Mehrfamilienhauses empfiehlt sich das Hinzuziehen von Immobilienfachleuten, Rechtsanwalt (Bau- und Mietrecht) und Steuerberater.

8. Die Finanzierung einer Immobilie ist ein ganz wichtiger Bestandteil beim Immobilienkauf. In Polen gibt es für ausländische Kreditnehmer einige Hürden zu überwinden. Oft gibt es keine Möglichkeit der Finanzierung. Wir können im Einzelfall weiterhelfen!

9. Der notarielle Kaufvertrag sollte eingehend geprüft werden. Der Käufer sollte vertraglich absichern, dass ihm bei einer unverschuldeten Rückabwicklung keine Notar- und Grundbuchkosten entstehen.

10. Zahlung des Kaufpreises. Der Kaufpreis wird in der Regel auf ein Notaranderkonto eingezahlt. Die Auszahlung erfolgt erst, wenn alle Vorgaben lückenlos erfüllt sind. Andere Vereinbarungen, wie z.B. eine direkte Zahlung des Käufers sind möglich und auch kostengünstiger.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Notar- und Gerichtskosten: Abhängig vom Aufwand und Immobilienwert
(jedoch günstiger als in Deutschland)

Grunderwerbsteuer: 5 % vom Kaufpreis

Immobilienverkauf von privat zu privat: 2 % vom Kaufpreis

Maklerprovision: 3,57 % bis 7,14 % inkl. MwSt. vom Kaufpreis
(bei Kaufpreisen unter 50.000,- EUR sind Sonderregelungen möglich)

Weitere Kosten können für Immobiliengutachten entstehen.